不動産を買うまで

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ただ悪い1日なだけさ、悪い人生ってわけじゃないよ。

——ジョニー・デップより

どうも、AichiRoです。

本日は、「不動産の実際に買うまでのポイント」についてまとめていきたいと思います。

個別性が高い

不動産と金融資産の大きな違いの一つとして、「個別性の高さ」があげられる。
例えば、投資信託の場合。
運用会社が異なる、S&P500に連動するインデックスファンドが2つあったとする。それぞれの投資先は少し異なるかもしれないが、大体同じ値動きをしてくれます。

しかし不動産は違います。例えば、同じ国・同じ県・同じエリアの不動産であっても、収益性は大きく異なります。
立地条件や築年数、間取りなど、「不動の資産」であるからこそ、こういった前提条件が非常に重要になってくるのです。

このような、それぞれの不動産の個別性を見極めることが不動産投資では非常に重要になってきます。

所有権

日本で不動産を買う場合、所有権は、「登記」と呼ばれるものを担保とし、その人の所有権が認められます。
しかし、国外、海外だと少し事情が変わります。
国によって、所有権の制度が違うことが多々あります。
例えば、中国やインドネシア、ミャンマーなどは、外国人の不動産所有権を認めていません。

海外で不動産を買う場合は、日本人でも所有権が認められる物件が望ましいです。

アプローチの手順

1投資する国と地域を決定する
→インターネットでまず、情報を集める

日本
●市町村の統計データを収集
●人口流入などの基本情報

海外
▶︎国を決定する
 ●人口の推移
 ●経済成長率
 ●為替レート(円)の変動

▶︎より詳しく
 ●人口ピラミッド
 ●一人当たりのGDP
 ●インフレ率

▶︎エリア
 ※エリアを決める時も上記の事柄を参照する
 <先進国>
  アメリカなどの場合、ニューヨーク、サンフランシスコといった国際都市だけでなく、オーストティンのようなセカンディアンの投資対象も検討の余地がある。
 <新興国>
  基本は首都の不動産から選ぶと良い。というのも、首都以外の情報を収集するのが、ネットからでは難しく、また、現地に行ったとしても、すぐにわかるものでもないため。

※プレビルド
物件が完成する前に購入する投資方法で、新興国などは一般的。
割安で物件を購入することができる。
ただデメリットもある。
●クオリティは完成してからでないとわからない
●資金に余裕のない中小の建設会社の場合、建設が途中でストップしてしまうことがある。

2現地に行く
 (1)物件・周辺状況を実際に確認
 (2)誰から買うか確認
 (3)誰に管理してもらうかを確認

この三つの中で(2)と(3)が非常に重要。

(2)誰から買うか確認
→信頼できる不動産会社から購入するようにしよう。
●この時、セカンドオピニオンができたり、アドバイザーなどがいたりすれば、とても安心できる。
●購入後も長い付き合いになる可能性が高いので、慎重に相手を選びましょう
 
※デベロッパー(不動産開発業者)選びも非常に重要
 →これまでの「物件の件数」「販売金額」「上場しているか」「会社の規模(どこの国や地域までカバーできているか)」「会社の歴史」などを基準に見てみると良いと思います。
また実際にその会社が過去に作った物件を見学しに行くのもとても重要なことです。

(3)誰に管理してもらうかを確認
→管理会社は非常に重要
管理会社の主な役割
●テナントの募集……空室になった時、新しいテナントを募集・契約する
●家賃の徴収……毎月の家賃を遅滞なく徴収する
●トラブルの処理……テナントとのトラブル・設備不良への対応

国外に関わらず、国内であっても、購入後、現地に行くというのはかなり困難になると思います。
そのため、しっかりと管理会社を探し、契約して任せられる仕組みを作ることが、とても重要です。

お疲れ様でした。

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