REIT(不動産投資信託)がわかる

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本日の名言

この世には人傷つけるものが三つある。
悩み・諍い・からの財布。


このうちからの財布が最も人を傷つける

ユダヤの言葉より

どうも、AichiRoです。
ご覧下さり、ありがとうございます。

本日は「REIT(不動産投資信託)」について、まとめていこうと思います。

REITのポイント
1 小額から不動産投資できる
2 上場投資信託(ETF)でもあるため、株のように取引可能
3 利益の大半が投資家に還元される投資

では詳しく見ていきましょう。

REITとは

REITとは、Real Estate Investment Trust の略で、日本語だと不動産投資信託なんて呼ばれたりします。
不動産に特化した投資信託だと思って頂いて、大丈夫です。

さてそもそもの不動産(現物)に投資するのと、どのような違いあるのか。

簡単にまとめて見ます。

取引金額

REIT……安い(数万円から100万円以上までかなりのバラつきがある)
現物……高い(数百万円かかる)

※不動産の現物投資の場合、まず借金(レバレッジ)をすることから始める方がほとんどです。まとまったお金が必要になるためです。

流動性
 
REIT……高い(取引所で取引するため)
現物……低い(相対取引のため)

分散投資

REIT……やりやすい
現物……とても多くのお金がかかる

不動産の種類

REIT……多い(オフィスビル・商業用施設・居住用不動産・ホテル・倉庫などたくさんの種類がある)
現物……主に居住用不動産

課税評価

REIT……時価(株と同じ)
現物……相続財産の評価額で低くできる

減価償却……これは買ったものを売るときの価値です。
例えば、スマートフォンを10万円で買い、それをメルカリなどで売ろうとした場合。
大体5万円くらいになると思います。
このように減価償却とは、売るとき、つまり償却するときの費用のことを指します。
リセールバリューなんて言ったりもします。

減価償却

REIT……ない
現物……ある

REITの仕組み

REITは普通の投資信託と少し違う仕組みをとっています。
それは投資法人が借金をして不動産投資をするということです。

まず普通の投資信託は、多くの投資家から集めたお金を用いることで、さまざまな投資商品に分散投資します。
しかし、REITはそれだけの資産では不動産に分散投資することができません。
そこでJ-REITという投資法人が金融機関から借金をすることで、投資資金を増やし、不動産に分散投資しているのです。

「借金」という言葉に嫌なイメージをお持ちの方もいるかもしれませんが、これは一種のレバレッジです。小さいお金を大きなお金にすることで取引する。そのためREITは、昨今の超低金利社会である日本経済でも十分に利益を出せる投資商品だと言える。

ここで重要なのが、J-REITという投資法人の存在です。
REITでの投資は全て、このJ-REITを通して行われます。

J-REITの主な仕事内容

投資家
●投資を受ける
●投資証券の発行と分配金を与える

不動産市場
●投資をする
●収益をもらう

金融機関
●融資を受ける
●利子を返済する

その他
●資産の運用・保管・事務はそれぞれ、「運用会社」「資産保管会社」「事務受託会社」に仕事を委託をする

J-REITが運用をするわけではない

メリット

▶︎自己資金では買えないような不動産を買える
大型の物件や都内・都心にあるオフィスビルなどに投資をすることができる。

▶︎小口で取引が可能
上場していることもあり、流動性が圧倒的に高く、少額から投資できる。

▶︎利益のほとんどが投資家に還元される
家賃収入の90%以上が分配金として与えられる。
インカムゲインが期待できる。

デメリット

▶︎理解が難しい
目論見書を見ても理解できない可能性が高い。
少し勉強をしてからではないと、他のファンドとの比較が困難。
物件の詳細の情報わかっても、その不動産の質や空室率についての専門知識がなければ、その情報が相対的に見て、良いのか悪いのかがわからない。

▶︎しっかりと調べないといけない
資産運用は、J-REITではなく、運用会社が行います。
そしてその運用会社に投資している不動産会社も存在します。
そしてその不動産会社もREITの事業をやっている可能性が極めて高い。
つまり、同門の会社同士で競合する場合が発生する。
そのことで、投資家に不利益が生じることがある。

運用する際は、しっかりとのそれぞれの物件のホームページを確認するようにしよう。

まとめ

REITは少し不動産の分野の学習してから取り組むと良いと私は考えます。知り合いに、不動産に詳しい、信頼できる知り合いがいるのであれば話は別ですが、そうではなく、ネットの記事や宣伝に煽られ、買ってしまうと、大きな損失を出す恐れがあります。
我々がやりたいのは投資であって、ギャンブルではありません。

可能性の高い未来に投資をしましょう。

投資REIT
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