前回の記事では、海外の不動産投資は難しいという内容の記事を書きました。
今回は、不動産投資のまとめです。
不動産投資の儲け方
不動産で利益を出す方法は２つだけです。それは「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」です。
まず、「キャピタルゲイン」とは「売却益」のことです。
1000万でその土地を買い、3000万でその土地を売れば、キャピタルゲイン（売却益）は2000万ということになります。
例えば、「2020年の東京オリンピックによる不動産価格の上昇を見越し、海外の投資家が、東京都心の不動産を買い漁る」ということがありました。
これはキャピタルゲインを得ようという、投資家たちの行動です。
次に「インカムゲイン」です。
「キャピタルゲイン」が「売却時の利益」だったのに対し、「インカムゲイン」は「保有時の収益」を指します。
株式投資なら「配当金」、投資信託なら「分配金」、不動産投資なら「家賃収入」が、インカムゲインです。
また不動産投資のインカムゲイン「家賃収入」で儲けを出すために重要なのは、「金利」です。
「金利」は、簡単にいうと、銀行に支払う「レンタル料」です。
不動産投資家は、銀行から多額のお金を借りているので、その返済のために「金利」を支払わなくてなりません。
ですので、不動産投資で安定して収入を得るには、「出るお金（金利）」より「入るお金（家賃収入）」が上回っていなくてはならないのです。
悪質な会社の場合、融資の審査を緩くし、高い金利で金融機関を紹介するという場合もあります。
不動産投資をする際は、その土地と同様、「金利」についても深く考える必要があるのです。
国内でもリスクはあるのでは？
日本では、少子高齢化問題が数十年後に、ほぼ間違いなく起きると言われています。
「それに伴い、不動産価値が下がる。だから国内不動産に投資するのはリスキーだ」と考えている方も多いと思います。
しかし、その不安はあくまで「キャピタルゲイン」による収益が得にくくなる、という点を示唆しているだけです。
これからどれだけ人口が減少しても、「賃貸の需要」は必ず存在します。
ですので、大切なのは、「安定的な家賃収入を得られるかどうか」で、そのための「物件が選べるか」です。
どんな物件がおすすめ？
結論から申し上げますと、「信頼できる（プロの）パートナーを見つける」ことです。
それが「いい物件を選べるかどうか」の全てがかかっています。
よくネットの物件一覧を眺めながら、「この物件は、駅から近い。イイね！」「コンビニやスーパーが近くにある。ふむ、良さそうだ！」「近くに大学や専門学校がある。うん、最高！」 という人がいます。
しかし、いくら素人が頭を捻らせたところで、物件の良し悪しはわかりません。
それにプロと素人では、見ている世界が違うのは、どこの業界でも同じです。
ですので、「良い物件を選ぶには、その道のプロに丸投げしよう！」ということになります。
また不動産投資においては「所有と経営の分離」という考え方から生まれた専門スタッフで、「プロパティマネージャー」という人が存在します。
彼らに任せれば、物件の紹介から管理まで、全ての業務を高いレベルで実行してくれるので、基本「ほったらかし状態」でOKです。
ので、副業で投資を始める人にとって、不動産投資はとてもオススメだと言えます！
私たちは何をすれば……
ただ、だからといって私たちは何もしなくて良いか、というとそうではありません。
「お勉強」が必要です。
相手は不動産のプロでもありますが、営業のプロでもあります。
ですので、本当に全てを最初から丸投げすれば、詐欺紛いの行為に引っ掛かる危険性もあります。
例えば、区分マンション。
基本的に、「区分マンションはダメ」というのが、不動産投資家の考え方です。
「区分マンション」とは、マンションの １室を買って、それを他人に賃貸する手法です。
では、なぜ「区分マンションはダメ」なのでしょうか？
区分マンションの最大のデメリットは、「リスクを分散できない」点です。
区分マンションの場合、１部屋しかありませんから、仮に入居者がいなければ、家賃収入がゼロになります。
その一方で、毎月ローンを返済しなければなりませんから、赤字です。
このリスクに対し、プロのセールスマンはこう言います。
「いざとなったら、自分で住めばいいですから」
キメ顔でいう彼のセリフに一瞬、「ああ、確かに……」となりそうですが、ちょっと待った！です。
よく考えてみてください。
そもそも区分マンションを買うのは、家賃収入、利益を得るためです。ですので、区分マンションに自分で住むことになってしまったら、それは「投資」ではなく、ただの「引越し」です。
投資物件と持ち家は区別しなければならないのです。
区分マンションを避けるということは、「マンションかアパートを１棟買いする」ということになります。
１棟買いであれば、鉄筋コンクリートのマンションであれ、木造のアパートであれ、新築であれ、中古であれ、問題ありません。
またそうなると、年収 １０００万円以下の場合、不動産の １棟買いは避けた方が無難かもしれません。
最近、低所得者に対し、不正な貸しつけを行うケースがあるということで、ある銀行の融資が問題になりました。
おわり
といったように、不動産投資をする際に気を付けるべきことはたくさんあります。
全てをただ、不動産会社に丸投げしてしまえば、知らない間に騙されてしまうこともあるのです。
ですので、不動産投資をする前にやるべきこと、それは「お勉強」です。
不動産投資をするにしても、他の何をするにしても、まずは「勉強」。それが現代の資本主義社会の基本です。
世の中のビジネスは、私たちの無知に平気で踏み込み、足元を見てビジネスを展開してきます。
そんな罠に屈せず、真のパートナーを見つけるためには「勉強」して、ちゃんとした知識を持ってから、彼らと戦う必要があるのです。
「生きていく」というのは、「戦い」です。
そしてそんな戦場の中で知り合うのが、盟友です。
ですので、その戦場に挑むにあたり、私たちも最低限の武装をする必要があります。
不動産投資に興味を持たれた方は、ぜひ、お勉強してみてはいかがでしょう！
(参考)
おまけ雑学：「感情バイアス」
さてここで問題です。（デデン♪）
「 バットとボールはセットで1ドル10セントします。バットはボールより1ドル高いです。ボールはいくらでしょうか？」
15秒以内で考えてください！
（チクチクチク……♪）
はい、そこまで！
さて、ボールはいくらだと考えましたか？
「10セント！」と解答したあなた…………残念。
正解は、「５セント」です。（答えに不満がある方は、お問合せフォームよりご気軽にご相談ください♪）
これは、ノーベル経済学賞を受賞した認知心理学者ダニエル・カーネマン教授による問題です。
もし「10セント」と解答しても、落ち込まないでください。
同様の問題をハーバードやマサチューセッツ大学の学生らに出しても、50％以上が「10セント」と解答したそうです。
カーネマン教授は、これを「知的ショートカット」と名付けました。
「知的ショートカット」は、知的という名称とは裏腹に、検討を素早く正確に行うのではなく、1つの答えや選択を信じ思考停止してしまう状態を指しています。
人間の意思決定というものは、そのときの状況や焦りの感情に大きく左右されます。
人間がこのような間違った意思決定をしてしまうのは、愚かさ故の症状ではなく、人間の本質的な要素だとカーネマン教授は語っています。
『後悔しない選択術』という本では、この症状を防ぐために２つの方法が紹介されています。
１つは、「自分にも「感情バイアス」があるのだ、と自覚すること」。
もう１つは、「ストレスが大きいときに大切な選択をしなこと」です。
営業のプロたちは、人間の「感情バイアス」を利用し、「契約書はこちらになります！」「印鑑はお持ちですか？」と私たちに大きなストレスをかけてきます。
そうならないために私たちがすべきこと。
そう、「お勉強」です！
