日本と海外の不動産

独立の気力なき者は必ず人に依頼す。人に依頼する者は必ず人を恐る。人を恐るる者は必ず人に諂うものなり

——福沢諭吉より

おはようがございます。
AichiRoです。

さて今日も一日頑張っていきましょう。

本日は「日本と海外の不動産の違い」について書いていこうと思います。

日本と海外不動産の違い

まず最初に簡単に両者の違いをまとめてみます。

環境
日本……人口減少・低成長
海外……高成長（ところにより人口も増加）

為替リスク
日本……❌
海外……⭕️

貸借利回り
日本……４〜５％前後
海外……日本より高い場合が多い

※イールドギャップ……投資利回りと長期金利の差のこと
イールドギャップ
日本……大きい
海外……小さい

借入
日本……フルローン
海外……５０％〜６０％

相続税圧縮効果
日本……高い
海外……低い

海外不動産はイメージとして一番大きいのは「リスクは高い」というのことだと思います。
そして、確かにこれは真実です。

特に新興国では、「政治リスク」「信用リスク」などが存在し、投資環境が不安定で、不確定要素が多いといった懸念材料があげられます。

また為替リスクもあります。
それぞれの海外の通貨が、「円」に対して下落すれば、円高になり、リターンがマイナスになることもあります。

ただその分メリットもあります。
アジア新興国、例えばフィリピンやカンボジアなどは高い経済成長率です。これからも先進国化が進み、現地の人とちの生活水準も上がり、消費も拡大していくはずです。
ですが、その分、今回のコロナショックのようなショックに対しての不安材料もあることを忘れてもいけません。

新興国だけでなく、先進国でもメリットがあります。
日本を含め多くの先進国は低成長ですが、それでも、アメリカのように、移民を受け入れることにより、人口増加を続けながら経済成長を続けている国もあります。
このような国の不動産は非常に価値があると言えるでしょう。

トータルリターン＝現地価格の上昇率　×　為替リターン

具体例

１ドル＝１２０円　で１０万ドル（1,200万円）の物件の場合

＜パターン１＞
現地価格　１０％　値下がり
為替　　　１０％　円安（１ドル＝１３２円）

→トータルリターン　０

＜パターン２＞
現地価格　２０％　値上がり
為替　　　２０％　円安（１ドル＝１４４円）

→トータルリターン　４４％

※また為替レートの変動は、物価価格だけでなく、家賃にも影響あります。

アメリカ以外でドルを使う国は、カンボジアなどの一部の新興国だけである。

他のほとんどの国は、それぞれの国の通貨で取引をします。

マレーシア　　→ リンギット
シンガポール　→ シンガポールドル
タイ　　　　　→ バーツ
フィリピン　　→ ペソ

日本での不動産投資は一見、メリットがたくさんあるように見えます。
●為替リスクなし
●土地勘がある
●貸借利回りと借入金りの差が大きい（イールドギャップ）
●ローンを使ったレバレッジ効果がすごい（フルローン）

ただデメリットもあります。
●人口減少
●経済成長率低下

デメリットの特に、人口減少は特に大きな問題です。
特に、個人投資家が行う不動産投資のほとんどは、居住用不動産の場合がとても高いです。

ですが、日本の人口は年々減少しており、2048年には人口１億を割るとまで言われております。
また空室率も高く、平均約２０％、東京でも約１０％という数値が出てきています。

そして新興国と比べて、経済成長率が低い。
「日経平均が下がっている中で、銘柄を探すのが『日本の不動産』。日経平均が上がっている中で、銘柄を探すのが『新興国の不動産』」なんて言われたりします。

全体として、国内の不動産投資環境は悪い、というのが結論です。

どのエリアのどの物件を選択するかが、ないよりも重要になるのが不動産投資です。

お疲れ様でした。